宏陽・社長のブログ(所沢市、東村山市で〈土地〉〈新築建売住宅〉を探している方へ)

埼玉県所沢市、東京都東村山市でマイホームを探している方に役立つ情報を発信している株式会社宏陽です。当社限定発売の売買物件、仲介手数料が割安な新築建売住宅などの物件情報に加えて、物件を購入するときの注意などの不動産取引の知識・心構え、そして不動産市況など様々なことを発信していきます。
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収納力のある新築建売 所沢市牛沼 2,680万円

株式会社宏陽の田島猛です。

写真は、当社の新築建売の牛沼(所沢市)A号棟です。

昨日、カップボードの工事中の写真をアップしましてが、本日行ったところ工事は終了してました。

カップボードの右側の黒の扉の収納は食品庫です。収納力があるキッチンです。

*      *      *     *      *

下の写真は、洗面所の棚です。

棚は可動式です。

タオル、下着などを置くのに便利です。

3月2日土曜日午後1時から午後5時の間、オープンハウスを開催してます。見に来て下さい。

「売主&相談先」

株式会社会社  宏陽

担当  田島猛

本店  所沢市上安松976-18

         04-2995-3857


支店   東村山市秋津町5-12-12

         042-391-2222




所沢市山口の建売現場の近くのお蕎麦屋さんと所沢市牛沼A号棟のカップボード設置

株式会社宏陽の田島猛です。

本日のお昼に、山口A号棟の近く(車で7〜8分)の蕎麦屋に行ってきました。

鴨汁蕎麦を食べました。

とても美味しくいただきました。

夕方、牛沼A号棟に行くとカップボードを設置してました。

新築建売住宅の価格を検討する時に、新築建売自体の価格だけを見てしまいますが、その他に取得にかかる諸費用と実際に生活するためにかかる費用と住んだ後にかかるランニング費用、メンテナンス費用までを視野に収めなけれ、価格を検討したことになりません。

取得にかかる費用は、10項目ほどあります。そのうち、仲介手数料が費用の半分近くを占めています。山口A号棟にしても、牛沼A、Bにしても宏陽(売主)直売ですので、仲介手数料はかかりません。上記の10項目の中に割りに多く場合「ローン代行手数料」というのが10万円程の金額で提示されてます。私にはよく理解出来ない項目であり、金額です。当社では一切頂いてません。この2項目だけで牛沼の2棟でも100万円程違います。(山口A号棟では150万円以上違います)

また、実際に住むまでには窓にカーテンをつけたり、エアコンを付けたりしなければなりません。

牛沼Aでは、高級エアコン(ダイキンのうるさら)がリビングについてます。また、リビングの窓には光調ロールスクリーンがついてます。そして、本日、キッチンにカップボードが設置されましたので、その分は購入しなくて良いので、何十万円かの節約になります。

牛沼の新築建売は毎週土曜日午後1時から午後5時までオープンハウスをしてますので、ご来場ください。


「売主&相談先」

株式会社宏陽

担当  田島猛

042-391-2222


所沢市牛沼の新築建売住宅の広告で書いた文章集

株式会社宏陽の田島猛です。

埼玉県所沢市と東京都東村山市で店舗をかまえて不動産業を営んでいます。

 

現在、所沢市牛沼で2棟の新築建売住宅を建築、販売してます。

その牛沼の新築建売住宅の広告で使った文章をいくつかあるのでご紹介します。

この度の牛沼の物件の特色をよくとらえていると自分ながら思います。

 

まず物件の概要です。

 

物件の概要

「第9牛沼A号棟」

価格:2,680万円
住所:埼玉県所沢市牛沼415-19
交通:西武池袋線「所沢駅」徒歩25分
土地面積:102.48屐31.00坪)
建物面積:77.61屐23.47坪)
構造:木造2階建て
間取り:3LDK
完成予定:2019年3月完成予定
地目:宅地
土地権利:所有権
建ぺい率:50%
容積率:80%
用途地域:第一種低層住居専用地域
都市計画:市街化区域
設備:東京電力・公営水道・都市ガス・全窓網戸付
リビングに高級エアコン付き、
リビング窓に調光ロールスクリーン
カップボード、食洗器
取引形態:売主
接道:南公道に接する
建築確認番号:SJK-KX185507850

 

A号棟の間取り等→→http://www.koyoc.co.jp/baibai/cyokubai/ushinuma_a.html

 

* * * * * * * * *

〈1回目のチラシに使った文章です〉

 

「大きい」ことが必ず良いとも
限りません。住宅もそうです。
家が大きいと掃除も大変ですし、
冷暖房のランニングコストもか
かります。今回の牛沼の2棟は
そんな意味で、家族二人、家族
三人が心地よく暮らせる広さです家族2人、家族3人に!

 

* * * * * * * * *

〈スーモに載っている文章です〉

 

【売主直売】1級建築士と創る家。
A号棟2月末完成予定、B号棟3月末完成予定

床材「ウッドワン」の無垢材を使用しています。
断熱材「天井はウレタン吹付、壁は高性能グラスウール」ガラス窓はLow-Eガラスを採用。
階段は無垢材のゆるやかな勾配で昇り降りが楽です。
システムキッチンは「リクシルのアレスタ」
ガスコンロは「ひろまるコンロ」で「無水両面焼きグリル」

家の形は四角で、地震に強いです。
ベランダも「片持ち形状」ではなく、真四角の中に入っていますので、構造的な弱点がありません。
3帖ほどのベランダの上には屋根が出来るので雨対策にもなります。そして、見た目にもスッキリしています。

 

 

スーモの広告 → → → https://suumo.jp/ikkodate/saitama/sc_tokorozawa/nc_91395332/?suit=STkr20180612000

 

スーモには、屋根と外壁がガルバリウムであることを書くのを忘れています。

 

ガルバリウムの説明は本を引用して、別のところで使いました。

 

[ 汚れやすさやメンテンナンスの知識 ]

将来的な汚れやメンテナンスについては、クライアントはなかなかイメージしにくいものです。住んでから

も快適かつお金をかけずにするように、将来を見据えて材料の選定を提案したいところです。

たとえば、最も一般的な窯業(ようぎょう)系サイデング(セメントを主原料とした板状の乾式外壁材)は、

縦目地のシールが切れる可能性があるため、シールの打ち替えが10年ごとに必要になります。そのころには、

面全体は薄汚れ、白っぽい粉が浮いてくるチョーキング現象が起こることがありますから、約10年で足場を

組んで再塗装するというのが一般的です。

ガルバリウムであれば、目地もないし吸水もないので劣化しにくく、20年程度は何もする必要なありません。

木材なら焼杉が傷みにくい材料です。さらに軒を出せば、外壁の保護になって耐久性は向上します。

こんなことをアドバイスすれば材料の選定も形の作り方も変わってきます。

『新米建築士の教科書』著者 飯塚豊 発行所 秀和システム 2017年3月20日初版発行 P80より

 

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「外壁材の選び方」

外壁材も、まがいもの感満載の窯業系のサイディングだけはなんとかしたいものです。

防火性能のある窯業系のサイディングは気楽ですが、約10年でコーキング(気密性や

防水性のために隙間に詰める、可塑性、復帰性のある充填剤)の打ち替えや塗装の塗

り直しが発生しますから、決して安い材料ではありません。窯業系サイディングにす

るくらいなら、コーキング無しで納められるし、通気層も作りやすいガルバリウム鋼

板の波板をベース素材としたほうがよいでしょう。波板が嫌なら、同じガルバでも、

スパンドレル、縦ハゼ、横葺きといったものを採用する手があります。

お勧めはガリバリウムと木を組み合わせる方法です。

雨がかりにならず、かつメンテナンスのしやすいゾーン、たとえば1階の玄関まりな

どにアクセントで木を使えば、貧相になることもありません。

『新米建築士の教科書』著者 飯塚豊 発行所 秀和システム 2017年3月20日初版発行 P162より

 

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「売主&相談先」

株式会社 宏陽 

担当 自社物部門 田島猛、

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http://www.koyoc.co.jp

 

新築建売住宅の売主のジレンマ

埼玉県所沢市上安松と東京都東村山市秋津町に店舗を構えて不動産業を営ん
でいる株式会社宏陽の代表 田島猛です。
マストの特約店として賃貸業を仕事の大きな柱の一つにしてますが、新築建売
住宅の企画、建築、販売も重要な仕事の一つです。

(所沢市山口A号棟 http://www.koyoc.co.jp/baibai/cyokubai/yamaguchi.html)


現在、完成間近な新築建売物件として、所沢市山口1棟と牛沼2棟を直売し
てます。直売と書いたように、上記の新築建売住宅は不動産仲介業者には販
売をお願いしてません。あくまで自社の販売チャンネルだけの販売です。自社
だけの販売力より、仲介業者の会社に販売をお願いした方が早く売却できるの
は予想出来ます。


新築建売住宅の完成が近づくと、買ってくれるお客様が早く見つからないかなと
気持ちが焦ります。


焦る気持ちを抑えて、直売にこだわるのに大きな二つ要因があります。
その一つは、お客様に同じ物ならなるべく安く手に入れて欲しいからです。
スーモで、所沢市牛沼の新築建売住宅で検索すると、6件ヒットします。6件
のうちの1件が当社宏陽の物件(2棟)で、売主物件です。他の5件は全て仲
介です。仲介ですので、仲介手数料が当然発生します。例えば、3,000万円
(税抜き価格)の物件ですと、103万6800円(税込)の仲介手数料を業者さん
から請求されるのが普通です。仲介手数料は約3%強です。3%といっても大
変なです。売主直売だと上記の103万6800円が不要です。103万6800円安
く済みます。


最近、私がよく言っているのですが、新築建売住宅の価格は本体価格だけで
比較してはダメです。
本体価格+諸経費(1)+諸経費(2)で比較しなければ、後悔します。
諸経費(1)は仲介手数料や登記記費用なとの10項目ほどの契約から決済、
引渡しまでにかかる費用です。
諸経費(2)は実際に新築建売住宅に住むのに必要な経費です。カーテンとか
エアコンとか照明器具などです。

本体価格に網戸に入って無い物件もありますから、諸経費(2)のチェックも大
切です。
(本当は、住んだ後の維持費、メンテナンス費用も考えなければいませんが、
ここでは省略します)
諸経費(1)では、仲介手数料が多くの部分をしめます。売主直売ですと、こ
の仲介手数料を0円がすることが出来ますというより、0円でなければなりま
せん。

 

もう一つの要因は直接お客様と話がしたいことです。仲介業者が入るとどうし
てもお客様との距離が遠くなります。
当社の新築建売住宅を企画、建築するにあたり、1棟1棟個性の持った住
宅にしたく色々と考え企画します。そして、丁寧な建築を心掛けています。
そのことを直接お客様と話したいし、お客様の反応も直に感じたいです。
そうすると引き渡した後もお客様の所に行きやすいです。
昨年の12月末に引き渡したお客様から下記のメールを頂きました。


→→→
昨日、所沢市○○○への引越しが終わりました。
キッチンやトイレ、お風呂のグレードが高く嬉しい限りです。
無垢の床からはよい匂いがしてきます。
宏陽さんから家を買って本当に良かったと思います。ありがとうございまし
た。
←←←
こんな嬉しいメールも直売だから頂けるような気がします。

 

*  *  *  *  *  *  *  *


ですが、物件が完成間近になると、完成すれば建築費用を全額支払いし
なければならないし、銀行からお金を借りていれば、利息も支払いも多くな
るし、完成して時間かわ経てば銀行から返済を迫られる可能性もあります。
しかし、焦る気持ちを抑えて、なるべく直売出来るよう努力してます。

物件には自信があります。なんといっても格好良い住宅ですし、丁寧に作
られた住みやすい家です。毎週土曜日、日曜日にオープンハウスを開催
してます。3月からオープンハウスの現場で住宅取得相談会も同時開催し
ます。
また「諸経費を安くする」というパンフを来場の方にお渡し出来るよう準備
中です。

 

株式会社宏陽の新築建売住宅の一覧 → → http://www.koyoc.co.jp/baibai/index.html

 

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東所沢3丁目7区画 新築建売住宅3棟&建築条件無し売地4区画 土間玄関のある家 E号棟

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埼玉県所沢市上安松と東村山市秋津町に店舗をかまえて

不動産業を営んでいる株式会社宏陽の田島猛です。

 

所沢市東所沢3丁目に7区画の現場があります。

3棟を新築建売住宅、4区画を建築条件無しの土地で販売中です。

 

 

売地は、BとCとFとGです。

昨日、B区画の予約が入りました。

 

 

E号棟は工事が始まりました。

上棟は3月中旬の予定です。

「土間玄関のある家」です。

 

1階間取りです。

玄関は、引戸です。

屋根、外壁は牛沼A号棟と同様の黒のガルバリウムです。

玄関を入って広い土間があります。

 

1階の床は、WOODONEの無垢材の床材ピノアースです。

リビングドアも無垢材で、ナチュラル色を予定してます。

 

収納が多いも嬉しいです。

 

2階の間取りです。

一つ一つの部屋が広いです。

バルコニー前のフリースペースの場所が便利になると思います。

 

固定階段付きのロフトです。

 

完成するのが楽しみです。

 

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所沢市山口新築建売住宅 オープンハウス中

宏陽の田島です。本日は、午後より、西武池袋線「西所沢駅」徒歩7分の現場にオープンハウスで来ています。


後少し工事が残ってます。

一つは外水洗です。

やっとどうするか決まり、明日、商品の発注をかけます。10日後ぐらいで完成する予定です。

残工事は、あと二つあります。

その一つは駐車場の南隣りとの間の花壇です。

上の写真の左側に三角形の花壇を作ります。隣のB号棟の地盤の高さをどうするかが、なかなか決まらなく、工事が進まなかったです。こちらも決めましたので、後2週間ぐらいで完成します。

最後の一つは、駐車スペース前の道路の舗装工事です。こちらは、B号棟の擁壁工事の後に行いたいと思ってます。

B号棟は平家の建売住宅にする予定です。

1階のたたきと前の境界まで、2.6メートルです。南傾斜ですので、B号棟の地盤面はA号棟より低くなります。B号棟は、敷地から1メート離して建築します。そして、平屋建てですので、このA号棟の陽当たりは充分確保されます。

毎週日曜日の午後にオープンハウスを開催してますので、ご来場ください。

ご来場の方には「失敗しない新築建売住宅の取得−諸経費を少なくする」の小冊子を差し上げます。

「売主&ご相談先」

株式会社  宏陽

担当   田島 猛

本店  所沢市上安松976-18

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所沢市牛沼新築建売住宅のオープンハウスに来てます!

株式会社宏陽の田島です。

午後1時から午後5時まで、所沢市牛沼の現場見学会の会場に居ます。

写真はB号棟のものです。

私は、A号棟にいます。時間のある方は遊びに来てください。


本日、B号棟のシステムキッチンが設置されました。

売主

株式会社宏陽

担当  田島猛

本店  所沢市上安松976-18

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本日午後1時から午後5時まで、ガルバリウムとWOODONEのピノアースを使った家の現場見学会です!

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株式会社宏陽の田島です。

本日、当社の直売物件である所沢市牛沼の新築建売住宅(2棟現場)のオープンハウスです。

午後1時から午後5時まで開催してます。

 

上記の写真はA号棟(2,680万円)のものです。

建物の室内はほぼ完成してます。

 

B号棟は、一昨日、クロス工事が終了してます。

先ほど現場に行くと、本日はシステムキッチンを設置してました。

午前中には終了しそうです。

 

物件の詳細 → → https://suumo.jp/ikkodate/saitama/sc_tokorozawa/nc_91395332/?suit=STkr20180612000

 

◎システムキッチンはA、Bともリクシルのアレスタ(ひろまるコンロ、両面無水グリル、食洗機付)です。

 

◎ひろまるコンロ → → https://www.lixil.co.jp/s/hiromaru/

 

◎屋根、外壁はガルバリウムです →→→ https://www.igkogyo.co.jp/

 

◎床材 WOODONEの無垢材ピノアースです → → https://www.woodone.co.jp/product/flooring/pino/

 

他の建売とは違った個性豊かな新築建売住宅です。

 

そして、価格もA号棟 2,680万円 、B号棟 2,980万円 です。

住宅ローンの毎月の支払いも、家賃と同じぐらいです。

 

そのうえに売主直売ですので、仲介手数料も0円です。

2,980万円の物件ですと、103万0320円の仲介手数料が不要になります。

(上記の103万0320円は法律で決められた不動産業者の報酬額の上限ですが、

 仲介業者から請求されるのはこの金額です)

 

見るところの沢山あるオープンハウスです。

今 新築建売住宅の購入を検討中の方も

今はまだだけど、将来は購入したいという方も

まだ何も考えてない方も

お気軽にご来場ください。

 

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所沢市 新築建売 ガルバと無垢材の家 現場見学会

埼玉県所沢市と東京都秋津町に店舗を構えて、不動産業を営んでいる株式会社宏陽の田島です。

今、所沢市牛沼で2棟の新築建物住宅を建築、販売してます。

屋根も外壁もガルバリウム鋼板です。

ガルバリウムの特色は、見た目の格好良さもありますが、耐久性が高いということです。

A号棟は建物はほぼ完成してます。

B号棟は昨日クロス工事が終了しました。一番目の写真はB号棟のものです。

 

A号棟、B号棟とも屋根があるバルコニーです。

屋根があると便利です。

 

他の建売住宅では見られないものもあります。

明日土曜日午後1時から5時の間、現場見学会を開催してます。

ご来場をお待ちしてます。

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《手数料不要》新築建売住宅 所沢市牛沼2棟現場 B号棟 クロス工事の真っ最中です!

宏陽の田島です。

 

 

本日の午後6時頃に撮影したものです。

所沢市牛沼の2棟現場のうちのB号棟です。

 

 

クロス屋さんが工事をしてました。

 

とても上手で丁寧な仕事をする方です。

昨日は、当社のスタッフに親切にクロスについて講義をしてました。

そばで聞いていて、私も参考になりました。

 

次のブログとほぼ同じ内容ですが、直接職人さんに聞くと勉強になります。

(ブログを書いている方とは違う方ですが、先に書いたように一流の職人さんです)

 

〈職人目線!クロス・壁紙の選び方。落ち着いて考えようよ。〉→

 https://新築・カーテン・おすすめ.net/%E8%81%B7%E4%BA%BA%E7%9B%AE%E7%B7%

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クロス工事が終了したら、室内の様子を紹介させてもらいます。

 

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