JUGEMテーマ:地域/ローカル
こんにちは、宏陽の田島です。
既に数日遅れの話題になってしまいますが
ついに日銀がマイナス金利を解消すると発表し
各ニュースで大きく話題になりました。
不動産業界には特に大きなニュースです。
早くも各銀行が通常預金の金利を上げてますが
不動産業界ではなんといっても
「住宅ローン」
ここの金利がどうなるか、という点ですね。
現在、住宅ローンシェアの大きい都市銀行やネット銀行はおおよそ変動金利が0.4%前後です。
4000万を住宅ローン借入する場合、35年ローンで金利が0.4%ですと支払は下記になります。
変動金利(元利均等)
毎月返済額:102,076円
合計返済額:42,871,920円
35年ずっとこの低金利でいけば恐ろしいほど安いですね。
4000万借りて287万円しか金利がつきません。
住宅ローン控除を考えると控除額のが大きいので、もはや殆ど借り得です。
実際には借入時に銀行に対し
融資手数料やら融資保証料というものを100万円近く支払う必要があるため
借りた方が金銭面でプラスになるという事はないのですが
それでも4000万円を実質的には殆ど無料とも言える利子で借りれるのです。
【低金利が続くなら】借りないのは勿体ないですね。
正直なところ手持ち金があるからローン借りる意味ないという方であっても
とりあえず住宅ローン控除が終わる13年は借りて、その後一括返済でも割にあうレベルの低金利です。
その間の13年はその分のお金を全世界株の投信でもしてれば低リスクで数百万増えてるはずです。
(とはいえ一応手堅く見える投信も投資なのでマイナスになる可能性はあります)
さて、それほどの住宅ローンの低金利だったのですが、ついにメスが入りました。
本当かどうかはわかりませんが、今後0.2%上がる見込みで、その後は市況を見て各金融機関が判断する。
というような報道もあります。
先ほどと同じ条件で借入額4000万円を35年ローン金利が0.2%増えた0.6%だといくらになるのか。
変動金利(元利均等)
毎月返済額:105,611円
合計返済額:44,356,620円
先ほどの0.4%より少し増えましたけど
この水準ならまだまだ月額の支払が3500円程増えただけなので
毎月支払の目線で考えるとあまり実感ないかもしれませんね。
さて、これが現在の都市銀の固定金利である1.5%前後になるとどうなるか。
固定金利(元利均等)
毎月返済額:122,473円
合計返済額:51,438,660円
一気にググっと支払が伸びましたね。
現在の変動金利水準より+毎月2万円、総額で870万円程支払が増えます。
これが変動金利と固定金利の差ですが
住宅金融支援機構によると、7割が変動金利、1割が全期間固定、残りが固定金利期間選択型のようです。
この調査がどれほど実態と乖離しているのかは不明ですが、体感的には変動がもっと多いかと思います。
固定金利期間選択型が2割というのも、うーん・・・?という感じですよね。
固定金利期間選択型というのは
〇〇の期間(3年間・5年間・10年間等)は固定金利ですよ
その期間が終わったら再度終わった時の住宅ローン金利で再度機関選択してね、という商品です。
この〇〇の期間が短いほど金利が安くなります。
例に出すとある都市銀行さんは下記のような金利です。
なんでか10年固定が長期固定より高いんですけど、この商品意味あるの?
としか思えないんですが、2割もいるんですね・・・。
固定金利のメリットって
今後の将来が不安だから多少高い金利でも長年一定の金利で大金が借りられる事にあるじゃないですか。
それなのに超長期固定金利より高いのに10年しか保証されず
10年後もし金利高くなっていたら折角の固定の意味がないじゃないですか。
これって変動金利のいいところである低金利の恩恵
固定金利のいいところであるリスクに対する備え
どちらも得られない商品だと思うのですけど
ちょっとなんでこれがローンのうち2割もあるのか銀行の説明を見てもいまだに意味がわかりません。
【10年固定金利に向いている人】
- 子供の独立などで10年前後で支出が減る人
- 退職金や満期金など10年前後にまとまったお金が入る予定がある人
ちなみに上記が銀行さんの説明です。
商品ページに記載がありました。
はっきり言ってわけがわかりません。
10年後に一括返済できるなら、それこそリスクが高めの低金利でもよくないですか?
というか10年固定金利って普通は変動金利と超長期の固定金利の間だと思うのですが
何故10年固定金利が一番高いのでしょう。うーん、謎です。
ちなみに上記と他の銀行は期間選択型の固定金利で10年1%前後で設定しているところもあります。
このように中間ならまだわかるんですよね。
もしかしたら銀行によっては期間選択型の固定金利を売りたくないのかもしれませんね。
でも1%だとしても折角固定金利にするのなら期間限定より全期間固定がいいと思います。
金利上昇で怖いのってある程度予想できる10年後じゃなくて全く未知な20年後とかじゃあないですか。
10年後に金利が2%3%って可能性としてはそこまで高くないと思いますけれど
20年後は可能性としては10年後より高いですもんね。
リスクの備えとして固定金利選ぶなら全期間しか選択肢ないと思います。
しかし25年ほど続いた住宅ローンの低金利を考えると変動金利で突き進みたくなりますよね、実際。
これは誰にもわからないので結局は自分で判断するしかないです。
私自身は変動をオススメします。
何故なら変動金利で3%4%仮に金利とるようなら
きっと物凄い豊かな国になってると思いますよ。
しかしながら今の感じではせいぜい上がっても1%じゃないか
っていう感じですから、なら変動金利でいいんじゃない?って気がします。
というより3%4%の金利になってるのに社会情勢よくないとしたら不動産市況が壊滅してます。
そうなったらもう何やっても暮らしはほぼ破綻してるので、もはや気にしないでいいんじゃないかなという楽観論です。
今の水準から市況が大して変わってないのに変動金利が3%4%になるならローン破綻する人続出ですよ。
普通に考えたらそんな馬鹿なことをしてわざわざ自分から不景気のボタンを押す政策はしないと思います。
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