宏陽・社長のブログ(所沢市、東村山市で〈土地〉〈新築建売住宅〉を探している方へ)

埼玉県所沢市、東京都東村山市でマイホームを探している方に役立つ情報を発信している株式会社宏陽です。当社限定発売の売買物件、仲介手数料が割安な新築建売住宅などの物件情報に加えて、物件を購入するときの注意などの不動産取引の知識・心構え、そして不動産市況など様々なことを発信していきます。
<< March 2024 | 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 >>
 
SPONSORED LINKS
ARCHIVES
RECENT COMMENT
RECENT TRACKBACK
MOBILE
qrcode
PROFILE
無料ブログ作成サービス JUGEM
 
今後の住宅ローン金利について

JUGEMテーマ:地域/ローカル

 

こんにちは、宏陽の田島です。

 

既に数日遅れの話題になってしまいますが

ついに日銀がマイナス金利を解消すると発表し

 

各ニュースで大きく話題になりました。

 

 

不動産業界には特に大きなニュースです。

 

早くも各銀行が通常預金の金利を上げてますが

不動産業界ではなんといっても

 

「住宅ローン」

 

ここの金利がどうなるか、という点ですね。

 

現在、住宅ローンシェアの大きい都市銀行やネット銀行はおおよそ変動金利が0.4%前後です。

4000万を住宅ローン借入する場合、35年ローンで金利が0.4%ですと支払は下記になります。

 

変動金利(元利均等) 

毎月返済額:102,076円 

合計返済額:42,871,920円 

 

35年ずっとこの低金利でいけば恐ろしいほど安いですね。

4000万借りて287万円しか金利がつきません。

住宅ローン控除を考えると控除額のが大きいので、もはや殆ど借り得です。

 

実際には借入時に銀行に対し

融資手数料やら融資保証料というものを100万円近く支払う必要があるため

借りた方が金銭面でプラスになるという事はないのですが

それでも4000万円を実質的には殆ど無料とも言える利子で借りれるのです。

 

【低金利が続くなら】借りないのは勿体ないですね。

 

正直なところ手持ち金があるからローン借りる意味ないという方であっても

とりあえず住宅ローン控除が終わる13年は借りて、その後一括返済でも割にあうレベルの低金利です。

その間の13年はその分のお金を全世界株の投信でもしてれば低リスクで数百万増えてるはずです。

(とはいえ一応手堅く見える投信も投資なのでマイナスになる可能性はあります)

 

さて、それほどの住宅ローンの低金利だったのですが、ついにメスが入りました。

 

本当かどうかはわかりませんが、今後0.2%上がる見込みで、その後は市況を見て各金融機関が判断する。

というような報道もあります。

 

先ほどと同じ条件で借入額4000万円を35年ローン金利が0.2%増えた0.6%だといくらになるのか。

 

変動金利(元利均等) 

毎月返済額:105,611円 

合計返済額:44,356,620円 

 

先ほどの0.4%より少し増えましたけど

この水準ならまだまだ月額の支払が3500円程増えただけなので

毎月支払の目線で考えるとあまり実感ないかもしれませんね。

 

さて、これが現在の都市銀の固定金利である1.5%前後になるとどうなるか。

 

固定金利(元利均等) 

毎月返済額:122,473円 

合計返済額:51,438,660円 

 

一気にググっと支払が伸びましたね。

現在の変動金利水準より+毎月2万円、総額で870万円程支払が増えます。

 

これが変動金利と固定金利の差ですが

住宅金融支援機構によると、7割が変動金利、1割が全期間固定、残りが固定金利期間選択型のようです。

この調査がどれほど実態と乖離しているのかは不明ですが、体感的には変動がもっと多いかと思います。

固定金利期間選択型が2割というのも、うーん・・・?という感じですよね。

 

固定金利期間選択型というのは

〇〇の期間(3年間・5年間・10年間等)は固定金利ですよ

その期間が終わったら再度終わった時の住宅ローン金利で再度機関選択してね、という商品です。

この〇〇の期間が短いほど金利が安くなります。

 

 

例に出すとある都市銀行さんは下記のような金利です。

なんでか10年固定が長期固定より高いんですけど、この商品意味あるの?

としか思えないんですが、2割もいるんですね・・・。

 

固定金利のメリットって

今後の将来が不安だから多少高い金利でも長年一定の金利で大金が借りられる事にあるじゃないですか。

 

それなのに超長期固定金利より高いのに10年しか保証されず

10年後もし金利高くなっていたら折角の固定の意味がないじゃないですか。

 

これって変動金利のいいところである低金利の恩恵

固定金利のいいところであるリスクに対する備え

 

どちらも得られない商品だと思うのですけど

ちょっとなんでこれがローンのうち2割もあるのか銀行の説明を見てもいまだに意味がわかりません。

 

【10年固定金利に向いている人】

  • 子供の独立などで10年前後で支出が減る人
  • 退職金や満期金など10年前後にまとまったお金が入る予定がある人

 

ちなみに上記が銀行さんの説明です。

商品ページに記載がありました。

はっきり言ってわけがわかりません。

 

10年後に一括返済できるなら、それこそリスクが高めの低金利でもよくないですか?

 

というか10年固定金利って普通は変動金利と超長期の固定金利の間だと思うのですが

何故10年固定金利が一番高いのでしょう。うーん、謎です。

 

ちなみに上記と他の銀行は期間選択型の固定金利で10年1%前後で設定しているところもあります。

このように中間ならまだわかるんですよね。

もしかしたら銀行によっては期間選択型の固定金利を売りたくないのかもしれませんね。

 

でも1%だとしても折角固定金利にするのなら期間限定より全期間固定がいいと思います。

 

金利上昇で怖いのってある程度予想できる10年後じゃなくて全く未知な20年後とかじゃあないですか。

10年後に金利が2%3%って可能性としてはそこまで高くないと思いますけれど

20年後は可能性としては10年後より高いですもんね。

リスクの備えとして固定金利選ぶなら全期間しか選択肢ないと思います。

 

しかし25年ほど続いた住宅ローンの低金利を考えると変動金利で突き進みたくなりますよね、実際。

これは誰にもわからないので結局は自分で判断するしかないです。

 

私自身は変動をオススメします。

何故なら変動金利で3%4%仮に金利とるようなら

きっと物凄い豊かな国になってると思いますよ。

 

しかしながら今の感じではせいぜい上がっても1%じゃないか

っていう感じですから、なら変動金利でいいんじゃない?って気がします。

 

というより3%4%の金利になってるのに社会情勢よくないとしたら不動産市況が壊滅してます。

そうなったらもう何やっても暮らしはほぼ破綻してるので、もはや気にしないでいいんじゃないかなという楽観論です。

 

今の水準から市況が大して変わってないのに変動金利が3%4%になるならローン破綻する人続出ですよ。

普通に考えたらそんな馬鹿なことをしてわざわざ自分から不景気のボタンを押す政策はしないと思います。

 


《株式会社宏陽秋津店》

東京都東村山市秋津町5-12-12

電話:042ー391ー2222

mail:akitu@koyoc.jp.

営業時間:午前10時〜午後6時

定休日:水曜日

不動産投資は難しい

JUGEMテーマ:地域/ローカル

 

こんにちは、宏陽の田島です。

 

私が不動産業界に入って14年目、宏陽を父から継いで2年半になります。

 

この業界に10年以上いますが、不動産業界というのは本当に種別が多岐にわたり

同じ業界内でも違う業種かな?というぐらい会社によって扱うものが違っている時もあります。

 

例えば賃貸業務をメインでやっている者は

売買業務がふんわりとしかわかりませんし

 

その逆もしかりです。

 

会社方針で賃貸仲介のみ売買仲介のみ等

所属する会社で取り扱いすら行ってない場合もあるので

その場合は別分野の事ですと、同じ不動産業界といっても素人に毛が生えたぐらいにしかなりません。

 

私も賃貸では仲介・管理、売買では販売、買取などには知識もあり経験もあるのですが

「投資物件の新規購入」については正直なところあまり自信がございません。

 

投資物件を売りたい

と、なった時は相場で売る事は勿論できますし、経験もあるのですが

 

「投資物件を購入したい」

 

この点については…

はっきりいって不動産会社の社長をしてて恥ずかしいのですが

あまりノウハウがありません。

 

購入したい、ではなく売却したいという事については簡単です。

不動産業界では一般的に情報を共有しているため

1つの物件に対しどこかの不動産業者がお客様を1人、ただ1人だけ見つけてくればいいのです。

 

素直に業界で情報共有さえすれば

あらゆるお客さんの中から1人気に入った方がいればいいだけなので

時間はかかる事もありますが相場でなら、まず売れます。

 

しかしながら「良い投資物件を購入したい」

この命題については専門性(というよりは特殊なコネクション)がない限りは、良い物件を購入する事はまずできません。

数ある不動産の中から良い物件を見つけてくるってのは、とても難しいです。

 

良い物件というのは人によって考えが変わるのでしょうが

私はやはり投資物件なら第一の目的である「儲かる」事を達成できる物件だと思っています。

 

儲かる物件というのは利回りがよかったり、将来値上がりが期待できる物件だったりです。

ただそういう物件って普通に出したら高値で売れますよね。

それなのに何故安く買えるのか、これは単純に訳有だからです。

 

訳有なのは物件そのものの状況だったり、売主さんの事情だったりするのですが

一例として言えば早期売却希望などが挙げられます。

 

売主さんがご自身の都合で1週間以内にお金を作らなきゃいけない

そのため早急にお金が必要になったので所有不動産を処分したい

普通に銀行に融資審査を申込→ローン審査と通常通りの手続きでは間に合いませんので

即金で現金購入の方のみ!なんて物件が稀にあります。

 

売主さんの立場をよく知ってれば

ああ、こういう事情でお金が必要なんだなってわかりますけど

買主さん側としてはそういう事情わからないじゃないですか。

 

説明されてもそれが本当かどうかなんてわからないですし

早期に売却したいって普通に考えたら凄い怪しいじゃないですか。

 

それにこういう取引は物件自体もよく見学できないで契約を急かされる事もあるので

間に入った仲介業者に信頼関係がないと難しい取引です。

また仲介業者もこういった話は、個人投資家には紹介しにくいので不動産業者を買主候補に選ぶ事が多いです。

 

または他にも物件自体に難があり、権利関係が複雑になっている物件等もあります。

 

 

こういったハードルを越えないと投資物件で良いものというのはあまりないので

中々、一般の方に紹介できないという部分があります。

 

昨今ではこのような事情もあり

投資物件は問題を解決後に状態を綺麗にして売っている不動産業者が売主の物が多く

利回りが一般消費者からオーナーチェンジで購入するのに比べて中々きついものが多いです。

 

もちろん利回りだけで判断するのではなく

良い物件であれば将来値上がりし、キャピタルゲイン(売却時の差益)も見込めるため

利回りが低くても立地条件などで有望な物件はあります。

 

しかしながら、数ある中から良い物件を探し出し、投資物件として購入する。

これは不動産業界の業務の中でも何よりも難しいと思っています。

 

土地を既に所有していて(先祖代々の土地)土地取得費が0の地主さんであれば

当然ながら後はそこに上物を建てて賃料収入が数十年先(少なくとも20年)も見通せて破綻する確率が少ないかで判断します。

 

(資産変えをしないで建てるなら)所有している土地を中心に賃貸と売買の既存知識の目線から検討を重ねればいいので

なんとか気の利いたアドバイスもできるもんですが

 

都道府県をまたがる広いエリアから投資物件で何処を買ったらいいですか?

 

というご相談を受けても正直に「わかりません」としか言えません。

 

お金が許すなら都内一択です。それも23区内でも都心6区でしょうか。

東京都内といっても多摩地区とかだと長期保有する場合、ちょっと怖いですよね。

ただ都心6区は将来性もあるけど投資額が高く普通にしてはまず買えません。

一棟物なんて10億オーバーが当たり前ですし、まあちょっと手がでませんよね。

 

普通の人なら10億なんて

人生3回やって稼げるかどうかです。

 

なら数千万円ぐらいで都心で投資できるものはないのか

って人向けにできたのが「ワンルーム投資」です。

 

ワンルーム投資とは何かというと

分譲マンションの一室をローンで買って賃貸で人に貸す投資方法です。

 

例えば

ローンの支払が10万円

賃貸で貸し出した契約金が月12万円

 

こんなケースならローンを払っても差額2万円が自分の取り分で儲かり

更に年数が経てば経つほどローン残債(残金)が減り

最終的には無料でマンションが手に入っちゃうという投資方法です。

 

そしてこのケースで使われるのが1部屋30屐40崛宛紊離錺鵐襦璽爐多いため

ワンルーム投資と言われています。

 

実際にローンの支払より、賃料の支払額のが高いなんてケースはよくあります。

 

例えばですが弊社がある所沢市上安松では

駅徒歩20分ぐらいの新築戸建物件が4000万円ぐらいで売っています。

諸費用いれて4300万円だとしたら、フルローンでも月々の住宅ローン支払は11万円です。

 

さて、ここで実際に物件を貸したらいくらになるでしょうか。

 

これはズバリ15万円前後です。

実際にその金額で賃貸管理しています。

 

ただし弊社で管理しているのは元より地主さんが建売仕様で建てた賃貸戸建なので

実際の売買物件を購入して投資しているわけではありません。

 

ただ上記のような事を考えると確かにローンより賃料収入が多いのでその差額で儲けられる!

っていう発想は・・・まあわかります。

 

しかし上記は住宅ローンの金利で計算しているので

実際には投資物件には住宅ローンは使えません。

 

現実的には事業用ローンを組むのですが金利が高いです。

金利が安い方で1.5%、高い方だと2.5%ぐらいです。

 

上記の4300万の場合、1.5%だと月々のローン返済が13万強、2.5%だと15万オーバーです。

金利によって物凄い返済額が違うのが分かります。

 

だからこそ稀に投資物件なのに住宅ローンで組んでしまう人がいるんでしょうね。

確かに銀行にばれなければ差額が丸儲けですが、リスクがとても高いため

普通のまともな不動産業者ではまず投資物件に住宅ローンは紹介しません。

 

でも世のニュースでは投資物件に住宅ローンを利用させたりする事もまだまだ少なくないみたいなので驚きです。

下手したら詐欺罪でつかりますので、リスクを考えると儲かるとしても一考する事もできない手法ですよね。

 

さて、話がそれましたが

私は「ワンルーム投資」というのは

このローンと賃貸した時の賃料の差額で稼いでたと思ってたのですが

どうやら驚く事に今は違うみたいです。

 

毎月のローン支払が11万円

毎月の賃料収入が10万円

 

今はこういう物件が多いようです。

何故これで売れるのかというと、キャピタルゲイン狙い一本のようです。

 

例えば上記だと簡易計算で年間12万円の赤字です。

固都税がおそらくワンルームでしょうから5万円

その他管理料とか甘く見積もって合計20万円で、仮に年間マイナス20万円だとします。

 

10年間保有していると仮定して総計200万円の赤字です。

損益通算やら何やら少しは税金の恩恵がありますがわかりやすく200万円と仮定します。

 

3500万円ぐらいの物件を買って10年目で売れば

おおよそローン残債が2800万円、赤字が200万円なので不動産価格が変わらなければ500万の黒字!

 

こういう論理みたいですね。

 

上記の計算は人の入れ替え時にはリフォームがありますし

途中で設備が壊れたらその分修繕費がかかりますし

売却と購入の時に銀行やら仲介手数料やらもかかります

これはものすごーーーーい簡易な計算です。

 

そしてやはり厳密に計算すると…

ワンルーム投資は、わりに合わないのでは・・・?という気がします。

購入・売却の2つの取引だけで諸費用300万ぐらいかかりますよね。

そこに値下がりのリスク等を考慮すると、とてもとてもとても買えません。

 

昔はなんだか月々2万ぐらい儲かるし、「更に」キャピタルゲインも狙える可能性あるよって

感じでワンルーム投資業者さんも売ってたと思うんですよ

 

それが今や「更に」の部分しかないのに売ってるわけですから

昔は両輪で儲けられる可能性があったのにその片方が脱輪してますから、うーん・・・ですね。

 

投資にリスクはつきものですし、必ず儲かる投資なんてないってのは承知の上ですが

これはあまりにも分が悪い投資方法なのではないでしょうか。

 

ただ、世間を見ると結構ワンルームマンションの投資してる方多いんですよねえ。

ネットには数多くの広告を見かけて、実際に弊社でご自宅を購入して頂いたお客様にもいます。

 

ローンの支払が終わってから(35年後)の月額収入目当てで個人年金変わりだったり

5年、10年ある程度所有して売却益での利益目的だったりです。

 

でも先ほど書いたように入退去の時にスムーズにいかなかったらその間賃料収入が入らないですし

設備が壊れたら、管理費が上がったら、修繕積立金に滞納があって修繕できなかったら…

と、不動産屋目線だとリスクがあるなと思ってしまいます。

 

これは私がワンルーム投資の専門外だから

ワンルーム投資なんて儲からないんじゃないかと、決めつけしてしまっている可能性もあります。

 

 

そこでちょうど昔の同級生でワンルーム販売業者に転職したものがいたんですよ。

 

急に「田島、マンション買わないか?」って連絡きたんですね。

 

最初はワンルームマンションの営業だとわからなかったんですよね。

弊社は不動産業者なので、物件を買取りしてくれないかという相談だと思いました。

 

ところが話を聞いたところ、何やら会話がうまくかみ合わず

暫くしてワンルームマンションを買わないかという営業の連絡だという事が判明しました。

 

電話がきた相手は結構長い間疎遠でして

そういえばもしかしたらこちらが不動産業者という事を知らなかったかもと思って

「いや、あの俺も不動産屋なんだけど・・・」

と伝えると「あっ・・・」という空気になったのが少し面白かったですね。

 

いや、でも、しかし15年ぐらい連絡をとってない相手から電話きたのでびっくりしました。

そしてそんな相手にも営業電話をしてくるのは少し闇を感じますね。

 

この際だからと少し突っ込んだ話を聞こうと思って

実際に儲かるの?と聞くと、同業相手でもう諦めてたのか「ほぼ」儲からないと素直に教えてくれたのは笑えました。

 

「ほぼ」というのは、まあマンション値上がりすれば儲かるので

超々々々々々々々々々々物件を厳選すれば儲かるけど、今売ってるのはまず無理との事です。

これが2019年〜2020年ぐらいまでに買った人は

昨今の都内不動産の値上がりで儲かってるはずだけど、今からだと少なくとも儲けられそうなものは買えないとの事でした。

 

そんな無理目な物件を営業してきたのにはちょっとどうなんだと思うところはあります。

が、こうやって過去の繋がりも使って営業しなければいけないほどノルマがきついんでしょう。

 

話してみるとローンを組んで買うのは金利も高いしきつく

正直ワンルームマンション買って得するのは

お金が余ってて相続対策で現金で買えるぐらいの余裕がないと微妙との事です。

しかし相続対策ならそれこそワンルームマンションだと、私からするとちょっとどうなのかなと思えます。

 

勿論全てを否定するわけではないのが

ワンルームマンションって所謂賃貸用としてしかほぼ需要がなく、居住用の売買実需が殆どないんですよね。

 

住宅ローンも審査つきにくいですし。

 

とはいえ中には居住用として買った友人もいました。

その友人は一生独身を決めていて転勤もないし賃貸よりは自由にできるという事で買ってました。

 

ただワンルームを賃貸じゃなくて居住用として買う人ってのは、

上記のように結構レアなので、客層が基本投資家相手しかいないんですよね。

そう考えると社会情勢が少し変わると悪い方に振れた時、普通の不動産より値下がりが凄いんじゃないかなと思う次第です。

上振れが言うほど期待できないのに下振れが凄いのはリスキーです。

1LDK以上ならまだ可能性ありそうなんですけどね。

 

 

そして何でこんなにもワンルーム投資が結構流行ってるいるのかというのも教えてもらいましたが

単純に儲かるみたいですね。

 

勿論儲かるのは買主さんじゃなくて不動産業者です。

 

 

簡単な話でした。

 

 

投資は自己責任とは言いますが、物を売る不動産業者にも一定の責任はあると思います。

明らかに投資として儲からないと思ってる商品を売るのは商業倫理上どうなんでしょうか。

 

疑問が残ります。

 

 

 


 

《株式会社宏陽秋津店》

 


東京都東村山市秋津町5-12-12

電話:042ー391ー2222

mail:akitu@koyoc.jp.

営業時間:午前10時〜午後6時

定休日:水曜日

 

所沢駅から徒歩約10分の中古住宅のご紹介

 

こんにちは、不動産業者の宏陽の田島です。

 

最近は気候も暖かくなってきて、それに伴い今年も花粉が舞う季節になりましたね。

私も花粉症はそこまで酷いというわけではないのですが、3月~5月の間は薬を朝晩と飲んでいます。

ベポタスチンという花粉症の薬で中々効くのですが、眠気誘発の効果もあり、それが少し辛いところですね。

 

 

さて、今日は所沢市上安松にある中古物件のご紹介です。

 

平成27年新築の築浅物件です。

 

こちらの物件は、所沢駅から歩いて徒歩9分。

 

10分圏内の好立地です。

土地:128.69屐38.92坪)

建物:110.95屐33.56坪)

 

と、駅10分圏内の物件で比較すると、土地建物共にかなり広い物件です。

 

 

駐車場スペースは通常の物件が幅員2.5m〜2.8mなのに対し

本物件は、幅員3mと特別に広く作っているため、楽々駐車可能です。

 

また南側には小さいながらもお庭部分もあり

南面が空いているため室内に陽がよくはいります。

 

室内写真(リビング)

 

その他写真はSUUMOに掲載しております。

下記リンクより室内写真をご覧下さい。

https://suumo.jp/chukoikkodate/saitama/sc_tokorozawa/nc_73930372/

 

 

災害に強い街として上位にランキングし

大規模な再開発が進み注目されている所沢

 

駅周辺では土地面積50~60屬諒件が増えてきている中、中々に希少な物件です。

所沢駅近辺で物件をお探しの方、是非ともこの機会に購入物件の候補の1つとしてご検討下さい。

 

上記SUUMOページより簡単にお問合せも可能ですし、直接下記までご連絡頂いても構いません。

見学希望・資料請求のご連絡お待ちしております

 

 

《株式会社宏陽秋津店》

 

東京都東村山市秋津町5-12-12

電話:042ー391ー2222

mail:akitu@koyoc.jp.

営業時間:午前10時〜午後6時

定休日:水曜日

 

JUGEMテーマ:地域/ローカル

 

 

 

 

 

ご挨拶&最近の不動産動向

JUGEMテーマ:地域/ローカル

 

株式会社 宏陽の田島大地です。

はじめましての方は宜しくお願い致します。

私は半年ほど前、こちらのブログで記事を投稿していた会長 田島猛の息子です。

 

過去の記事で本人が投稿していたとおり

約2年という闘病生活を経て、昨年7月25日に父である田島猛は永眠致しました。

 

私自身は病気発覚後の2年前に父である先代の後を継ぎ

現在株式会社宏陽の代表取締役社長として就任しておりますが、本ブログについてはノータッチでした。

 

先代が亡くなってから半年以上が経ち、ようやく落ち着いてきましたので

本ブログも私が「会長ブログ」から「社長ブログ」に名前を変え、引き継ぎ致します。

 

ブログが趣味の1つでもあった先代のように毎日投稿は厳しいですが

少しでも弊社がメインで活動している所沢市・東村山市不動産全般について

情報発信できればと思っておりますので、どうぞよろしくお願い申し上げます。

 


 

さて、少し堅苦しい挨拶となりましたが、早速何か書いていきましょう。

しかし書きなれていないとネタ出しというのは中々難しいものですね。

 

丁度年度末ですし、弊社の2023年度を振り返ってみましょう。

 

今年度はじめは所沢市下安松で行った全4棟の専任販売から始まりました。

少し傾斜のある土地に4棟の建売です。

建物はどれも30坪前後で建売としては大きく、敷地も広くとった物件です。

開放感があり、陽当りもいいですが、その反面最寄り駅から徒歩20分とやや遠く、利便性は良いとは言えない場所です。

それでも1号棟・4号棟の2棟は早めに売れて、残り2棟もそこそこ早く売れたので、良い出だしのスタートでした。

こちらの物件は残り北側に残り2区画分の残地があるため、将来売りに出るかもしれません。

 

 

上記の少し後に同じ所沢市下安松で全2区画の土地も販売しておりました。

こちらは弊社売主の物件です。

造成が終わったら建物を建築して販売しようかと思っていたのですが

思ったよりお問合せが多く土地のまま売れてしまった物件です。

やはり南道路で陽当りいいというのは物件として引きがありますね。

 

 

そしてその次もやはり所沢市下安松で2棟でして

倉庫兼事業所跡地を更地にして宅地分譲した物件です。

こちらは地元で長年板金屋さんを営んでいた方が

ご商売を閉じるという事でお話し頂いたものです。

仕入時の段階で相続の分配から何までほぼ0から地主さんと一緒に計画したのでかなり印象に残った物件です。

建売自体は6月〜9月ぐらいにかけて売ってたのですが、販売が中々うまくいかず苦戦しました。

現地販売もしてたのですが、暑い時期に売ってたせいかお客さんがとにかく少なかったですね。

この時期ぐらいから、少し不動産市況に陰りを感じるようになってきたのを覚えています。

 

 

そして、次が東村山市秋津町の全10区画の現場でハウスメーカーさんと組んだプロジェクトです。

建売6棟、土地売り4区画と分けて販売したものでして、去年度のうちに土地売り区画は全部終了していたため

9月~1月ぐらいにかけて残りの6棟を建売で販売致しました。

ここは本当に思いれ深い開発現場です。

地主さんから土地販売を頼まれまして、弊社で買主さんを探すのですが

中々広い土地の割に間口が狭い&川傍のため開発造成が大変で結構な数のハウスメーカーさんに断られてしまいました。

それでも普段から弊社仲介で買ってくれるメーカーさんの一社が手を挙げてくれて契約が完了!

 

と…行きたいところだったのですが

当地は数十年程に渡って緑地として地主さんが市に無償提供していた土地だったのです。

上記は2022年の契約したばかりで、当時まだ開発造成前の写真です。

近隣の一部からは緑地を残してくれと言われ

また一方からは樹木の落ち葉が大変だからさっさと宅地にして欲しいと言われ

近隣住民の皆様の間でも真逆の意見が対立し、事業者としての説明会と住民間の話し合いを複数経て開発する事になった土地です。

1年近く折衷していたので非常に大変でしたが、最終的には10区画の宅地分譲として販売できました。

 

 

同じく同時期には所沢市若松町でも全6区画の開発分譲地を販売しておりました。

 

ここも地主さんから売却を頼まれ、ハウスメーカーさんと共同で行ったプロジェクトです。

すぐそばが若松町区画整理地があり、環境に恵まれて丁度いい時に販売できた物件でした。

駅から遠いのですが、航空公園等が近く、子育ての環境には非常にいいところです。

 

駅から遠くとも皆様気に入っていただけたので

通常不動産を販売するにあたっての「値段」や「駅からの距離」といったものとは

違うベクトルで物件の特色が出せた分譲地だったのかと思います。

 

 

そして今年度最後の多棟現場といえばこちらの物件です。

所沢市上安松で全3棟、新秋津駅徒歩10分の新築3区画です。

土地建物ともに30坪で、3000万中盤〜3000万後半で販売していました。

 

こちらの物件が完成する半年ほど前に100mほど近くでこちらの物件より住宅性能が低く

土地25坪・建物20坪ぐらいの物件が3480万円で売れていたため

正直引く手あまたですぐ売れるだろうと予想しておりました。

 

しかしながら業界で急激に売れ行きにストップがかかったせいか、思惑通りにいかなかった物件です。

 

お盆前後から感じてたことですが、年末年始頃から更に不動産市況がかなりガクっと下がったという気がします。

ぼちぼち物件も売れてはいるのですが、値下げをしてようやくという形が多いです。

ハウスメーカー各社の決算期もあいまって、この時期に新築物件を買えた方はかなりお得に購入できたのではないでしょうか。

正直上記物件に関しても、このまま売れなかったら自分で買って投資物件にしてもいいのではないか、とそういうレベルのお買い得な物件です。

 

売れ行きが鈍く今後どうなるのか検討がつきません。

不動産市況全体に暗雲がたちこめてないか少し心配ではありますが、明るく来年度も迎えられたらと思います。

 

 

上記は複数棟の宅地分譲地を振り返ってみましたが

他にも一棟ものや区分物件、1区画土地などの売買仲介、賃貸物件の管理・仲介など多岐にわたってお客様と縁が結べた一年になりました。

 

もう少しで3月も終わり、4月から2024年度と年度も移ります。

 

新築物件の販売

土地・中古物件の売却及び買取

アパート賃貸仲介・管理

 

弊社は賃貸も売買も取り扱っております。

 

ご相談ごとがございましたら是非ともお気軽にご連絡下さい。

 

是非とも皆様来年も弊社「宏陽」をよろしくお願い致します。

 

-----------------------------------------------
蟾陽 秋津店
東京都東村山市秋津町5-12-12
TEL 042-391-2222
FAX 042-391-6831
mail akitu@koyoc.jp
営業時間:10時〜18時 定休日:水曜日

蟾陽 本店
埼玉県所沢市上安松976-18
TEL 04-2995-3857
-----------------------------------------------
30年以上前の当社が売主の新築建売住宅の販売図面

JUGEMテーマ:地域/ローカル


株式会社宏陽の会長の田島猛です。

株式会社宏陽は不動産業の会社です。


埼玉県所沢市上安松に

賃貸を主に扱っている本店があり、

JR武蔵野線「新秋津」駅徒歩2分の

東京都東村山市秋津町5丁目に

売買を主に扱っている

秋津店があります。


まだ,初代の田島宏が社長の時代の

販売図面を久しぶりに見ました。


私が2代目社長で、

今は私の息子が3代目社長です。


久しぶりに見た販売図面は

30年以上前に

私の父の初代社長が作成したものです。


見ていて、とても懐かしく思います。


間取りも父が作成したものです。


1階の建物の中央に玄関があり、

玄関から続きの廊下の

片方が6帖の和室、

もう一方はLDKです。


その当時の新築建売住宅は

2階にある3部屋の内の2部屋が

和室の可能性が大です。


その少し前までは

3部屋とも和室でした。


その後、2階の和室は

2部屋→1部屋となり

今はほとんど無くなりました。


畳屋さんが街から少なくなっのも

納得します。


1階の間取りも

私はLDKの接して和室を作るようにしてました。


その点に関しては、父と意見が合わず、交代で間取りを作成していたように覚えます。


事情があり、

この販売図面はアップ出来ませんが、

1990年(平成2年)ごろの

新築建売住宅の

販売価格はどのくらいだと思いますか?


◎交通

西武池袋線 「西所沢」駅徒歩10分

○土地面積 100.18屐30.30坪

●建物面積     94.63屐28.625坪

◉その他    南道路4.2m、南ひな壇


少ない情報ですが、

今から30年少し前の

新築建売住宅の販売価格を

予想してみて下さい。


今なら、4000万円(税込)〜程度が

妥当のような気がします。


では、当時はいくらぐらいで

販売していたでしょうか?


(予想)


ア、4000万円〜4500万円未満


イ、4500万円〜5000万円未満


ウ、5000万円〜5500万円未満


エ、5500万円以上


あなたの予想を選んでください。


バブル期は1986年12月〜1991年2月と言われてます。


1990年(平成2年)は、バブル期の最後の方です。


果たして、販売価格はいくらでしょうか?



5980万円(税込)です。


今の感覚だと、とても高く感じます。


バブル期の土地の上昇は

如何に凄かったか?を

垣間見ることが出来ます!



また、

不動産一般

マイホーム取得

住宅ローン

住宅ローンの事前審査

不動産の税金

相続

親の家の相続

測量

貸家、駐車場経営

リフォーム 

などについてもご相談ください。


《株式会社宏陽秋津店》


東京都東村山市秋津町5-12-12

電話:042ー391ー2222

mail:akitu@koyoc.jp.

営業時間:午前10時〜午後6時

定休日:水曜日

担当:田島大地、中村恭子


 

○株式会社宏陽のHP

http://www.koyoc.co.jp 

 

○秋津店の中村のブログです。

https://ameblo.jp/koyo-tintai/ 

新築建売住宅の完成現場の内覧会の予定!

JUGEMテーマ:地域/ローカル


株式会社宏陽の会長の田島猛です。

株式会社宏陽は不動産業の会社です。


埼玉県所沢市上安松に

賃貸を主に扱っている本店があり、

JR武蔵野線「新秋津」駅徒歩2分の

東京都東村山市秋津町5丁目に

売買を主に扱っている

秋津店があります。


内覧会を毎週土日に開催してます。


次の7月1日(土)、2日(日)

は所沢市下安松863番地の

4棟現場の「2号棟」です。




4090万円(税込)から3680万円(税込)

まで、値下げしました。


ご検討ください。


この『2号棟』の内覧会は

7月1日(土)  11時〜17時

7月2日(日)  11時〜17時で

終了します。


次の土日は同じ下安松で

480番地の全2棟新築建売住宅で

内覧会を開催します。


  (1号棟)

 (1号棟と2号棟の間の光空間)


 (2号棟)





室内も完成してます。


  (1号棟)


  (2号棟)



内覧会は

7月8日(土)  午前11時〜午後5時

7月9日(日)  午前11時〜午後5時

に開催します。


ご来場をお待ちしてます。


他の日時に内覧ご希望の方は

ご連絡下さい。


双方の都合をご相談しながら、

ご案内させて頂きます。




また、

不動産一般

マイホーム取得

住宅ローン

住宅ローンの事前審査

不動産の税金

相続

親の家の相続

測量

貸家、駐車場経営

リフォーム 

などについても

ご相談ください。



《株式会社宏陽秋津店》


東京都東村山市秋津町5-12-12

電話:042ー391ー2222

mail:akitu@koyoc.jp.

営業時間:午前10時〜午後6時

定休日:水曜日

担当:田島大地、中村恭子


 

○株式会社宏陽のHP

http://www.koyoc.co.jp 

 

○秋津店の中村のブログです。

https://ameblo.jp/koyo-tintai/ 

「購入申込書」はこちらを使ってください。

JUGEMテーマ:地域/ローカル


株式会社宏陽の会長の田島猛です。

株式会社宏陽は不動産業の会社です。


埼玉県所沢市上安松に

賃貸を主に扱っている本店があり、

JR武蔵野線「新秋津」駅徒歩2分の

東京都東村山市秋津町5丁目に

売買を主に扱っている

秋津店があります。


当社が取り扱っている

「土地」

「建築条件付き土地」

「新築建売住宅」

「中古住宅」の

「購入申込書」の雛形を

秋津店で作成しました。


今まで、統一していませんでした。


そのために、

足りない情報をあったりします。


その足りない情報のために

お客様と何度もやり取りをすることも

あります。


そこで次のような「購入申込書」を

作成しました。



(左側部分)




( 右側部分)



ご購入申込みの際には、

・手渡し ・ FAX ・メール等で

上記の「購入申込書」を請求して

頂き、記入してお渡し頂けると

とてもありがたいです。


内容によっては、

ご自身でも分からないことがあると

思います。


その時は遠慮なくお聞きください。


また、同時に

・運転免許証 ・保険証

・会社名刺  ・源泉徴収票などの

コピーがあれば話が早いです。


そして、売主さんによっては、

購入申込み物件と同等の価格の

住宅ローンの事前審査が

したことがあるか?ないか?

聞かれることもあります。


まだ、したことをない方は

ご相談ください。


また、

不動産一般

マイホーム取得

住宅ローン

住宅ローンの事前審査

不動産の税金

相続

親の家の相続

測量

貸家、駐車場経営

リフォーム 

などについてもご相談ください。



《株式会社宏陽秋津店》


東京都東村山市秋津町5-12-12

電話:042ー391ー2222

mail:akitu@koyoc.jp.

営業時間:午前10時〜午後6時

定休日:水曜日

担当:田島大地、中村恭子


 

○株式会社宏陽のHP

http://www.koyoc.co.jp 

 

○秋津店の中村のブログです。

https://ameblo.jp/koyo-tintai/